中国房价还能涨多少 北上广深二手住宅须警惕炒地炒房

中国房价还能涨多少又有多少买不起房的

我们自己知道房价的未来发展的答案吗?确实不知道。要是知道的话，不就可以赚大钱了吗?但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题，从中找出哪些因素可能是促使估值偏高的主因，哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。

A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的换手率奇高，主板换手率超过6倍(年交易额与平均可流通市值之比)，中小板超过9倍，创业板则超过12倍。而且，创业板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板。

今年以来，A股的换手率大幅下降，主板降至2.6倍，创业板也不足7倍，同时股价也大幅回落，但换手率还是高于全球主要股市的水平，A股剔除银行股之后，估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。

国内的房地产交易同样也是非常之大，根据国家统计局数据，今年1-4月份商品房销售额比去年同期增长55.9%，由于没有获得房地产交易市场的汇总数据，但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看，中国的房地产交易量也是大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。

对获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚国家的文化特性有关呢?比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚国家和地区中，就有东京、香港、新加坡(属于华人圈)和上海、深圳等。此外，澳门的博彩业收入也是全球，远超拉斯维加斯。中国大的互联网公司BAT，实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。

刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定类产品的领域，其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如，壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”，即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性，从而维持较高的市盈率和市净率水平。

然而，大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。为何政府一定要支持房地产业的发展呢?这是因为，房地产投资能够带动的行业多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，而且房地产投资在商品房销售畅通的情况下，可以带来可观的现金流回报，而目前基建投资的现金流回报很少，但债务的增长却很快。这也是为何PPP项目推进较难的原因。

由于中国目前的市场经济体制不同于西方，政府的力量还是比较大，因此，“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。

从目前看，本轮人民币贬值并没有引发国内与国际资本市场的震荡，说明在资本管制的条件下，渐进式贬值的路是走得通的，对经济的冲击也会比较小。同时，对于房地产市场而言，小幅贬值及温和通胀，都会对房价有支撑作用，因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段，前提是资本不出现明显的外流。

就目前而言，确实很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说，我并不看好，因为以目前的房价水平，农民工转为城市市民之后，也买不起房子，农民工市民化不会提升城镇化率，其作用只是提高城镇化的质量，但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段，已经是后期了，因为流动人口数量已经净减少。

北上广深二手住宅交易量远超新房 须警惕炒地炒房

房地产业进入了基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主转向新房、二手房市场同步发展

基于对总体供需平衡的判断，应警惕近一段时间以来房价地价在一些城市快速上涨可能蕴藏的风险

5月份前3周的数据显示，北京市新建商品住宅网签5130套，二手住宅网签14202套，二手房网签数相当于新房的2.7倍。中指研究院统计，今年前4个月，北京、上海、深圳的二手房成交面积分别为新房成交面积的3.5倍、2倍和2.3倍。北上广深一线城市的二手房交易量已经远远高过新房交易量。

对此，某地产首席分析师认为，从一线城市来看，市场总成交二手房的占比应该达到了80%左右，所以说已经进入了的存量时代。但如果从范围内来看，现在新房的住宅销售面积还远高于二手住宅的销售面积。从来说的话，还不是一个存量的时代。

不管房地产市场是否进入了存量时代，有一个事实应该认清，即从总体而言，我国房地产已经实现了供求平衡。在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松看来，2013年是房地产市场的转折点，到2013年，我国城镇人口户均拥有住房1.0套，中国房地产市场总体进入供求平衡的阶段。

在这种背景之下，城市间分化却十分明显。一线城市总体呈现供不应求，使得房价一直处于高位运行状态。而一些城市供给过剩，处于漫长的去库存过程中。

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，房地产业高速增长时代已经过去，进入了基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主走向新房、二手房市场同步发展，未来更主要的可能面临存量房市场。邓郁松说，供求基本平衡之后，真正的购房主体变为二次购房的改善性需求。

二手房交易火热对市场有何影响？秦虹认为，房地产行业将从趋势性机会转变为结构性机会，其中包括以快周转、成本控制和产品创新为核心的传统住宅开发；改造升级和管理提升为核心的存量房再开发。同时，租赁市场将会更加发达和繁荣。此外，中介服务不断创新并日益发达，以及为二手房市场的交易和转让所支撑的一些大量的金融服务都会产生。

同时，基于对总体供需平衡的判断，应该警惕近一段时间以来房价地价在一些城市快速上涨可能蕴藏的风险。因为房地产已经结束了高速增长时代，机会不再“遍地都是”。新建商品住宅在一些城市的过度增多以及当前“面粉贵过面包”的状况或许会使一些城市的市场面临高风险。

房地产本身具有投资属性，然而让投资投机性需求过多进入房地产市场，不利于实体经济的发展，也不利于地方财政摆脱对土地财政的依赖。因此，面对当前房地产去库存的主要任务，要警惕房价在一些城市过快上涨的风险，不能通过加杠杆去库存，不宜进行大力度刺激。必须遏制投机资本“炒地”“炒房”之风。（经济日报记者 亢 舒）

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热点二线房价处上涨期 购房者是否应"抢滩"?

前不久，一线城市楼市政策收紧，成交火爆态势迅速遇冷，大量购房需求外溢至二线，苏州、南京、杭州、厦门、天津等地房价快速上涨，成交火爆；与此同时，众房企的目光也转向二线，土地价格不断被刷新，地王频出。在楼市成交火爆的背后，不少购房者也在抉择，现在是否应该出手“抢滩”二线？

黑马不断 二线热点城市成交火爆

在两个多月前、楼市刚进入“金三银四”销售期的时候，二线城市楼市成交的活跃度便不断提升，楼市成交上涨趋势显著，不少城市的表现令人眼前一亮。

中指研究院数据显示，3月份，二线代表城市成交面积环比上涨155.68%，同比上升91.31%。其中，济南上涨幅度高达703.67%，昆明次之涨幅超400%；厦门、宁波和包头也有超过3倍的提升；除此之外，杭州、惠州、天津的涨幅也超过2倍。

4月份，部分地区调控政策落地，成交有所回落。二线代表城市成交面积环比增长3.88%，同比上升78.75%，上涨和下跌城市各占一半，厦门增幅大，约为61.42%。

本月，虽然受调控收紧风声影响，部分二线城市成交有所回落，但厦门、武汉、天津等部分二线城市仍维持较高热度，成交面积涨幅同比翻一倍的城市仍不在少数。

地价、楼面价不断刷新 调控收紧政策“山雨欲来”

“面包”的大卖也带动了“面包粉”行情不断上行。随着二线城市楼市成交火爆，也将越来越多的房企的目光从一线转移至此。中指研究院数据显示，今年4月份二线城市的土地成交溢价率平均达到了65%，而一线城市仅为2%。像苏州、南京、杭州等热点城市，受到了品牌房企热捧，地价屡创新高，并带动出让金及楼面均价上涨。

地价及楼面价的不断攀升，终导致的结果便是房价的上涨。业内人士表示，由于高地价的带动，这些地块周边的在售房源都会随之不同程度的涨价，这是必然的趋势。

热点二线城市，地价房价不断刷新，限购政策也在蠢蠢欲动。同策咨询研究部总监张宏伟表示：“即使在一线城市，房价上涨也是有‘天花板’的，不可能无止境上涨。如果这些城市楼市继续火爆，地王频现的状况持续，那么未来的政策层面将不得不继续从严”。从近一些地方政府的正式或非正式渠道的信息来看，苏州、南京、合肥等二线城市政策收紧几率较大。

目前或为购房出手好时机

对于普通购房者而言，现在在二线热点城市买房置业或许是一个好时机。

就目前的情况来看，这些城市的房价正处于稳步上升的阶段，并且随着高地价、楼面价项目的入市，房价再度上涨是必然的趋势。此外，一旦楼市调控政策收紧，很有可能一些有需求的购房者将被动的买不了房。这样的情况，在一线城市调控政策收紧的时候并不少见。

当然，对于真正有购房需求的置业者而言，任何时候都是佳出手时机，满足自身的有家、有房的愿望才是重要也实际的。

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